La vivienda es el gran patrimonio del que disponen los uruguayos y especialmente los de mayor edad. La casa es su bien más preciado, aquel que deja a los herederos y también la fuente de ingresos con los que, llegado el caso, complementar la pensión pública y afrontar los gastos en dependencia que requiere la cada vez mayor esperanza de vida. El 53% de los mayores de 65 años son propietarios de su vivienda y la nuda propiedad es una de las opciones a la que pueden recurrir para obtener un capital importante con el que afrontar los gastos de la recta final de su vida. Bajo esta fórmula, el propietario puede vender su casa y seguir residiendo en ella hasta su fallecimiento, a cambio de un capital que podrá recibir bien en un solo pago o como una renta mensual mientras viva.
Para el comprador, será una opción con la que adquirir una vivienda con descuento frente al precio de mercado, una rebaja que será mayor cuanto más joven sea el propietario. Podrá por tanto comprar una casa más barata pero no podrá hacer uso de ella hasta la muerte del anterior propietario, quien conservará el derecho de usufructo de la vivienda mientras viva.
La nuda propiedad es una transacción inmobiliaria todavía muy minoritaria pero que está despertando un creciente interés, que promete ir a más a medida que se agudiza el envejecimiento de la población. Además, en un mercado inmobiliario en el que los precios han subido mucho, la nuda propiedad permite comprar con descuento, aunque haya que esperar un tiempo indefinido, imposible de precisar, para hacer uso del inmueble, y aunque no sea sencilla la financiación de la compra. El número de operaciones de nuda propiedad es aún muy reducido en Uruguay.
En el momento económico actual la nuda propiedad tiene cierto sentido, con una inflación estable y con una pirámide poblacional cada vez más invertida donde en la tercera edad cobra mayor protagonismo por sus necesidades de capital para hacer frente a los pagos de familiares, de cuidados asistenciales, y en definitiva, de vivir en una sociedad más cara”. El comprador, más desde un punto de inversión, consigue la propiedad con un descuento importante sobre el valor de mercado. Quien necesita una casa para vivir no podrá permitirse esperar años hasta el fallecimiento del inquilino, que tiene en usufructo la vivienda.
La operación parece atractiva por tanto para el vendedor y para el inversor aunque entraña mucha más complejidad que una compraventa de vivienda al uso, lo que hace aconsejable un buen asesoramiento. Son muy pocas en Uruguay las plataformas especializadas en operaciones inmobiliarias con las que convertir la vivienda en una renta, que aseguran además estar recibiendo numerosas peticiones de información.
Si se elige la nuda propiedad, y se asume por tanto que se pierde la propiedad de la casa, la clave es saber por cuánto dinero puede venderse. Y el cálculo de su valor no es fácil. Por un lado, se cuenta con el valor de mercado de la vivienda, como en cualquier operación de compraventa y para lo que lo recomendado es contar con una tasación independiente, como la que se emplea al pedir una hipoteca. A esa valoración habrá que restar el valor del usufructo vitalicio, lo que determinará el descuento para el comprador. Es decir, cuánto vale el tiempo de uso de esa vivienda hasta el fallecimiento del vendedor. El valor del usufructo equivale al precio anual del alquiler de la vivienda multiplicado por la esperanza de vida de quien vende la nuda propiedad. Así, cuanto más joven sea el vendedor, menos dinero recibirá: disfrutará de su casa en usufructo durante más años.Estas operaciones se suelen realizar a partir de los 75 años, porque no hay inversores dispuestos a invertir a plazos superiores a los 15 años.
Un método nuevo de comercialización hipotecaria en nuestra sociedad donde se mezcla parámetros como la herencia patrimonial y la muerte.
La venta de nuda propiedad con reserva del usufructo es una solución por demás inteligente para la protección de la familia, aunque el artículo es por demás confuso y se mezcla con la renta vitalicia por desconocimiento del redactor.